Prima di tutto la serenità

In questa sezione del sito si cercherà di rispondere, utilizzando un linguaggio meno tecnico possibile, a quelle che sono le domande più frequenti in materia di mutui, in ogni caso se non trovi la risposta ai tuoi quesiti non esitare a contattarci risponderemo a tutte le e.mail.

Cos'è un contratto di mutuo ipotecario?

Il codice civile all'art. 1813 definisce il "il mutuo come il contratto con il quale una parte consegna all'altra una determinata quantita di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità" . Solitamente si definisce mutuo qualsiasi forma di prestito di denaro, quando la garanzia al prestito è data da un immobile si parla di mutuo ipotecario. Il contratto viene stipulato in presenza di un notaio da due parti: la banca e il richiedente. Il richiedente riceve in prestito dalla banca una somma di denaro che si impegna a restituire pagando delle rate periodiche che comprendono una quota capitale e una quota interessi. Essendo un finanziamento garantito da un immobile aumenta il grado di sicurezza per la banca e pertanto il tasso d'interesse applicato è solitamente più basso rispetto alle altre forme di prestito.     

Quante e quali tipologie di mutuo esistino?

Esistono diverse tipologie di mutuo e l'ingegneria finanziaria struttura sistematicamente nuovi prodotti. I mutui possono esser classificati per finalità e per tipo di tasso applicato. Per finalità esistono mutui per acquisto, costruzione, ristrutturazione casa, mutuo per liquidità, mutui per sostrituzione e consolidamento debiti. In base al tasso si hanno mutui a tasso fisso, variabile, misto (o flessibili). 

Meglio il mutuo o l'affitto?

A questa domanda non si può dare una risposta univoca, infatti dipende dalla condizione finanziaria e patrimoniale di ciascuno. Però sicuramente alcuni punti fermi possono essere individuati: innanzitutto grazie al mutuo si passa dallo status di inquilino a quello di proprietario pertanto se sarà necessario pagare una rata mensile alla banca è anche vero che non si dovrà più pagare il canone d'affitto al proprietario e spesso e volentieri la rata del mutuo è pari, se non addirittura più bassa, del costo dell'affitto; inoltre la casa di proprietà viene apprezzata maggiormente e valorizzata, si vive indubiamente meglio all'interno di una casa di proprietà e si dedicano ad essa maggiori attenzioni per renderla sempre più bella e funzionale; infine il bene casa solitamente tende a rivalutarsi nel tempo, ancora rappresenta la forma d'investimentio più gradita agli italiani e comunque difficilmente fa parte di quel patrimonio che viene consumato e depauperato, solitamente viene lasciato in eredità ai propri cari.    

Mutuo a tasso fisso, variabile o flessibile?

Nel caso del mutuo a tasso fisso il tasso, la rata e la durata del mutuo vengono quantificati in occasione della stipula del contratto e restano immutati dall'inizio alla fine. Pertanto le variazioni di mercato che riguarderanno i tassi d'interesse non produrranno alcun effetto sul contratto. Invece nel caso del mutuo a tasso variabile il tasso applicato al mutuo tenderà a cambiare al variare dei tassi di mercato, infatti qualora il tasso di riferimento (es. l'euribor) dovesse diminuire contemporanemente diminuirà la rata del mutuo e viceversa, nessuna influenza avrà invece sulla durata la variazione del tassi di mercato. Infine nel caso del tasso flessibile sarà possibile cambiare periodicamente il tipo di tasso da applicare al contratto di mutuo da variabile a fisso e viceversa. Questa opzione consentirà di adeguare il proprio mutuo alle mutevoli condizioni che il mercato dei tassi d'interesse potrebbe presentare nel tempo.    

Agevolazioni fiscali?

La normativa fiscale vigente prevede una importante agevolazione fiscale: la detraibilità degli interessi passivi e delle spese accessorie (spese notarili, spese d'istruttoria, spese di perizia, oneri fiscali e spese d'intermediazione) derivanti dai contratti di mutuo ipotecario nel caso di acquisto e/o ristrutturazione della prima casa. La detrazione è pari al 19% da calcolarsi su un importo massimo di 4.000,00 euro nel caso di acquisto, l'importo scende a 2.582,28 euro nei casi di costruzione e ristrutturazione.

Costi per accedere al mutuo?

Per accedere al mutuo solitamente ci si affida ad un consulente iscritto all'albo tenuto dalla Banca d'Italia, il mutuo è un prodotto che prevede alcune spese: mediazione, istruttoria, perizia tecnica, spese notarili, imposte fiscali, spese di gestione, interessi,ecc. Prima di sottoscrivere il contratto è opportuno valutare bene tutte le voci di costo. Si può comunque affermare con certezza che il mutuo ipotecario è la forma di finanziamento meno costosa in assoluto tra quelle offerte dalla banche e dalle finanziarie.  

Se non pago o pago in ritardo la rata?

Il mutuo è un contrato che ci accompagnerà per molti anni della nostra vita è pertanto essenziale prima di sottoscriverlo fare tutte le valutazioni economiche e patrimoniali affinchè sia sostenibile nel tempo. Le rate devono essere pagate regolarmente altrimenti scattano gli interessi di mora, cioè sarà necessario pagare delle penalità. Inoltre i ritardi di pagamento vengono segnalati alle banche dati e potrebberò essere momentanemente precluse altre possibilità di ricorso al credito. Nei casi più estremi di ritardi di pagamenti diventati casi di insolvenza, anche se solitamente non è nell'intreresse della banca, il mancato pagamento delle rate potrebbe indurre la banca a far valere la garanzia ipotecaria che prevede la vendita all'asta del bene dato in garanzia.   

Estinzione anticipata?

Per estinzione anticipata si intende il versamento in un'unica soluzione del capitale residuo alla banca prima della naturale scadenza del mutuo. Potrebbero essere diversi i motivi per cui si acquisisce più o meno improvvisamente la disponibilità di un capitale che consente di estinguere il debito. In questo caso andrà richiesto alla banca il conteggio estintivo che verrà calcolato stornado dalla somma delle rate ancora dovute gli interessi futuri. L'estinzione anticipata solitamente non prevede più, come avvenva spesso in passato, delle penalità. in alcuni casi è possibile anche una estinzione parziale della quota capitale. Una volta estinto il mutuo nulla sarà più dovuto alla banca. Non è raro il ricorso all'estinzione anticipata del mutuo per la contestuale stipula di un altro contratto di mutuo ipotecario più conveniente o che comunque prevede condizioni più favorevoli e sostenibili. 

Cosa si intende per ipoteca?

Il mutuo ipotecario prevede per definizione l'ipoteca sull'immobile, l'ipoteca è una garanzia che scatta a favore della banca in caso di insolvenza da parte del cliente. Infatti la banca grazie alliipoteca acquisisce il diritto di poter vendere il bene offerto in garanzia per soddisfare il suo credito in caso di mancato pagamento delle rate. Per iscrivere l'ipoteca sull'immobile è necessario l'atto pubblico sottoscritto davanti ad un notaio. Naturalmente la garanzia ipotecaria fa diminuire notevolmente il rischio per la banca questo è il vantaggio maggiore per il sottoscrittore del mutuo in quanto ad un rischio d'insolenza più basso corrisponde l'appicazione di un tasso d'interesse molto più basso rispetto a tutte le forme di finanziamento fiduciarie che non prevedono ipoteche.

Quali requisiti minimi sono necessari per richiedere e ottenere un mutuo?

I requisiti minimi necessari per richiedere ed ottenere un mutuo ipotecario sono sostanzialmente i seguenti: un immobile, un reddito, assenza di segnalazioni negative nelle banche dati e in centrale rischi riguardanti finanziamenti precedenti. La combinazione di questi elementi da quello che è il requisito fondamentale per ottenere un mutuo: la sua sostenibilità nel tempo. La banca dedica non poco tempo ed attenzione nella fase d'istruttoria della pratica di mutuo e la concessione avvie ad insindacabile giudizio da parte della banca.

Quali documenti servono per richiedere un mutuo?

Solitamente i documenti necessario sono: documento d'identità, codice fiscale ultima dichiarazione dei redditi, modello CUD ultime buste paga, ultimo estratto conto corrente bancario, certificato di residenza, stato di famiglia, estratto di matrimonio, atto di provenienza (se la casa è già di proprietà), visura catastale, planimetria catastale, compromesso e promessa d'acquisto (solo per mutuo acquisto), atto di mutuo in corso (nel caso di mutuo da sostituire), finanziamenti da consolidare (se si tratta di consolidamento debiti). La lista dei documenti riguarda tutti i richiedenti e varia da banca a banca.

Cosa si intende per spread?

Lo spread è la percentuale che la banca somma al tasso di base, solitamente eurirs o euribor, per calcocolare il tasso d'interesse da applicare al mutuo. Pertanto è quella porzione del tasso d'interesse che sommata al tasso base da il tasso del mutuo.

Qual'è l'importo che può essere richiesto?

In teoria non esiste un importo massimo che può essere richiesto con un mutuo ipotecario, nei fatti l'importo dipende dal valore di perizia che viene dato all'immobile offerto in garanzia. Solitamente la banche concedono un mutuo per massimo l'80% del valore di perizia (che potrebbe essere anche maggiore rispetto al valore riportato sull'atto), inoltre non è raro il caso in cui si riesca ad ottenere un importo pari al 100% del valore di perizia. Altra variabile importante per quantificare l'importo massimo erogabile è il reddito dei richiedenti.

Da cosa dipende la durata di un mutuo?

La durata del mutuo dipende dall'età dei richiedenti e dei garanti a scadenza. Ormai le banche sono disponibili a concedere mutui anche a lunghissime scadenze (fino a 40 anni) esistono addirittura mutui vitalizzi che non prevedono una scadenza. La maggior parte delle banche concede mutui fino ad 80 anni a scadenza in alcuni casi è possibile arrivare anche ad 85 anni. 

Cos'è il piano d'ammortamento?

Il piano d'ammortamneto è il prospetto dove vengono indicate tutte le rate da pagare, gli interessi e il capitale residuo alle diverse scadenze. E' pertanto un documento all'interno del quale sono presenti, si articolano e si susseguono tutti gli elementi essenziali del mutuo.

Perchè consolidare i vecchi prestiti con un mutuo?

Il ricorso al credito è spesso e volentieri lasciato al caso, si sottoscrivono contratti di finanziamento, cessioni del quinto, prestiti personali, credito al consumo, carte di credito, ecc. senza far bene i conti. Le rate nel tempo si sommano tra di loro e diventano insostenibili, in questo caso sostituire i vecchi finanziamenti con un mutuo ipotecario per consolidamento debiti può essere la soluzione. Infatti le rate vengono raggruppate in un unico impegno molto più basso, non è raro il caso in cui le rate complessive mensili vengono ridotte anche in misura superiore al 50%. Il mutuo grazie alle maggiori garanzie prestate e al fatto di poterlo articolare per durate più lunghe è in assoluto la forma di finanziamento più conveniente per le famiglie.

Qual'è il valore aggiunto che può offrire un consulente mutui?

Un consulente mutui è iscritto all'albo tenuta dalla Banca d'Italia, ha una grande esperienza nel settore e mette a disposizione dei propri clienti la sua professionalità. Inoltre solitamente non è legato ad un vincolo di esclusiva con una banca ma può entrare in contatto con diversi istituti di credito. Pertanto non ha l'interesse di vendere un suo prodotto, ma si limita a trovare e proporre ai clienti la soluzione migliore.

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